二房東必學！教你如何抓成本算出最高投報率！

（圖片來源：網路）

前情提要：《當個二房東別當「惡」房東，輕鬆實現不動產套利術》

為什麼要當二房東？

在資金較為不足的時候，以租養租是很適合初期參與不動產參與的方式。尤其在近年房地合一稅開始實施後，想購屋短進短出需要付出的成本變高了許多，且目前整體房價的趨勢仍是緩跌的，也讓不少原本想進場房地產的投資者暫時卻步。

這時如果是當二房東，便能規避上述這些風險。

（圖片來源：好房網）

那如果當二房東，那些是必須注意的事情呢？

當然是成本、報酬率、出租率。

我們先從成本和報酬率的角度來看：

成本須知
仲介、網路上架費	在591等部分租屋平台刊登需要上架費，若是委託仲介同樣會收半個月到一個月租金不等的仲介費。
押金	一般得先付至少2個月押金給原房東
公證費用	在簽長約的情況下，公證租約以保障權益是可考慮的作法，費用計算可參考：http://lnk.pics/19CWT。
初期投入裝潢成本	這部分是最大的單筆支出，無論是要隔套、拉管線等等，都是需要找好工班談低成本的重點。
每月的租金支出	是否承租下來轉租賺價差的最大考量，可以參考附近租金，也是每個月的固定支出。
每月管理費用	裝潢折舊、家電損壞等的維修費用，或是委託物業管理公司也須付出一筆費用。
稅	主要在於租賃所得稅的部分，計算方式可參考：http://lnk.pics/19CZA
雜支	購買家具、家電等生活用品支出。

了解這些會出現的成本之後，才有辦法去計算後續的投報率。

舉例來說，承租一間40坪的三房兩廳月租3萬元，花五十萬元重新裝潢將其隔成5間套房，一間若出租9千元，等於一個月淨收入1萬5千元，光裝潢部分想回本就得花上近3年的時間，這還沒算上上述的其他支出與中間可能會有空租期及裝潢期間無法出租的成本。

最後，考量成本之外便是選擇一個好的地點來當標的，畢竟房子總要租的出去才會有收入對吧！